Begge hendene på rattet

tsh hovud utsnitt

Dei siste åra har debatten om norsk bustadpolitikk og norske bustadprisar skote fart. Stadig fleire ser at det er eit problem at det blir stadig vanskelegare for unge med vanlege inntekter å få kjøpt sin eigen bustad – med mindre dei har hjelp frå pengesterke foreldre. Stadig fleire uroar seg over at gjeldsgraden veks i takt med stigande prisar. Viss prisane går ned, vil gjelda vera den same. Mange kan lett gå personleg konkurs, og risikera å bli gjeldsslavar for resten av livet. Dei høge bustadprisane skapar større klasseskille og auka risiko i samfunnsøkonomien. Noko må gjerast, men kva?

I rapporten «Kommunane bygger landet. Handlingsrommet for ein aktiv lokal bustadpolitikk» som blir gjeve ut av Manifest Senter for Samfunnsanalyse i desse dagar, viser me korleis Sandnes, Stavanger, Kristiansand og Trondheim kommune prøver å styra bustadutbygginga for å bidra til rimelegare bustadar. Rapporten viser at det finst mange ulike verkemiddel som kan brukast av kommunar som har mot og vilje til å jobba for ein meir rettferdig bustadpolitikk. Dei nemnte kommunane ser ut til å vera dei mest aktive blant dei norske kommunane som har meir enn 50 000 innbyggarar.

Mangler virkemidler
Det dominerande verkemiddelet til norske kommunar i bustadpolitikken er reguleringsmynde etter plan- og bygningsloven. Gjennom kommuneplanar og reguleringsplanar kan kommunane styra stort og smått når det gjeld fysiske sider ved alle bustadutbyggingar. Ein kan styra kor mange bustadar det er lov å bygga ein stad, kor store dei skal vera og kor høgt og tett det skal byggast. Ein kan stilla krav om uteopphaldsareal, god arkitektur eller farge- og materialbruk. Kommunane kan altså styra nokså mykje gjennom reguleringsplanar, men ikkje det som er viktigast for kor vidt bustadpolitikken blir sosial eller ikkje. Ein kan ikkje vedta i ein reguleringsplan kor vidt ei tomt skal brukast til utleigebustadar eller sjølveigarbustadar. Ein kan ikkje vedta i ein reguleringsplan kor mykje bustadane skal kosta. Ein kan ikkje vedta i ein reguleringsplan kven som skal få kjøpa bustadane.

Dei høge bustadprisane skapar større klasseskille og auka risiko i samfunnsøkonomien.

Det er stort sett private utbyggarar som kjem med forslag til reguleringsplanar. Etter at kommunestyret har vedteke planen, basert på kommuneadministrasjonen si tilråding, er det opp til den private utbyggaren å bygga bustadane. Så kan han selga dei for den prisen ”marknaden” er villig til å gje. Dette er kjernen i dagens nyliberale modell for bustadutbygging. Kommunen nøyer seg med å styra det fysiske gjennom reguleringsmynde, medan kommersielle aktørar avgjer det økonomiske og det organisatoriske sidan dei eig grunnen.

Aktiv tomtepolitikk
Det finst ein annan måte kommunar kan styra på. Det er gjennom tomtepolitikken, gjennom den makta det gjev å eiga noko. Mest utprega ser ein dette i Sandnes kommune sin bustadpolitikk. Dei har eit kommunalt tomteselskapet, som kjøper grunn, regulerer han, og så gjennomfører prosjektkonkurransar kor dei inviterer ulike utbyggarar til å føreslå korleis tomta skal byggast ut innanfor gjeldande regulering. Gjennom konkurransane bind utbyggarane seg til å selga bustadane til ein avtalt pris. Når kommunen vel vinnar, legg dei vekt på prisen, så sant kvaliteten er god nok. Den private utbyggaren får så kjøpa grunnen, men forpliktar seg til å bygga som føreslått og selga til den avtalte prisen. Vidare kan dei berre selga bustadane til folk som er over 18 år, ikkje eig einebustad frå før av og bind seg til å sjølve bu i bustaden tre år.

Kommunen seier sjølve at bustadane blir rundt 15 –20 prosent billigare enn marknadsprisen. Grunnen til det er at utbyggarane ikkje kan ta kva pris som helst for dei. Styringa verkar. Dette kostar ikkje kommunekassa noko, fordi Tomteselskapet gjennom regulering og sal av tomter har gode inntekter. Tomteselskapet sitt oppdrag er å stå for tomter til rundt 40 prosent av dei nye bustadane som blir bygde i Sandnes kvart år. Dette volumet gjer at dei påverkar prisane i heile den lokale bustadmarknaden.

Gjennom eigarmynde, gjennom tomtepolitikken, kan ein styra mange ting som ikkje kan styrast gjennom reguleringsplanar.

Tomtepolitikken kan òg brukast i mindre skala, til å legga til rette for ulike variantar av bustadtypar som er meir eller mindre på utsida av dei marknadskreftene som elles dominerer bustadfeltet i Noreg. Ein kan selga tomtene rimeleg til studentsamskipnadar mot at dei bygger bustadar der, eller ein kan setta av tomter til ikkje-kommersielle utleigebustadar, leige-til-eige-bustadar eller utbygging i kommunal eigeregi. Kort sagt: Gjennom eigarmynde, gjennom tomtepolitikken, kan ein styra mange ting som ikkje kan styrast gjennom reguleringsplanar.

Skal ein kommune lukkast med å føra ein brei og aktiv bustadpolitikk som skaffar rimelegare bustadar til folk med vanlege inntekter, må han bruka både reguleringsmynde og eigarmynde. Kommunen må ha begge hendene på rattet for å få styrt bustadutviklinga i sosial retning.