Hjem, kjære gjeldsfengsel

Foto: Chris Potter/Flickr Foto: Chris Potter/Flickr

Det er sommer, vi er i slutten av 20-årene, og vennepraten rundt kafébrdet er som den pleier: Hvor stort lån kan man få sammen med kjæresten for å flytte ut av den soppinfiserte leiligheten man leier i Sars gate? En av oss har regnet ut at hun kan få et lån som er tre ganger større enn inntekten. Hun må langt ut av Oslo sentrum for å finne noe til 1,9 millioner. En annen venninne er allerede «inne på markedet», som man sier. Hun og kjæresten kan kjøpe til 4,75 millioner – hvis de er villige til å ha gjeld fem ganger så stor som det de begge tjener etter skatt. Hun vil i så fall ikke være alene om det valget.

En undersøkelse fra i fjor viste at tre av ti mellom 18 og 25 år låner fire ganger så mye som årsinntekten eller mer.

En generasjons prisfest er altså blitt den nestes gjeldsmur.

I praksis er det ikke prisveksten som setter grenser – men hvor stort lån banken gir deg.Boligprisene i Norge har vokst med 7,5 prosent det siste året. For de som står utenfor dette sagnomsuste markedet, er prisen høyere enn noensinne. Det oppleves som en gjeldsmur.

Gjeldsbelastningen er historisk høy
Hvordan har den ekstreme boligprisveksten blitt mulig? Jo, fordi renten har vært lav og bankene har lånt ut som aldri før. Husholdningenes gjeldsbelastning er historisk høy, ifølge Finansdepartementet. I 1978 hadde gjennomsnittnordmannen et lån på litt mer enn hans årlige disponible inntekt. I 2014 var den på 224 prosent. Norge er dermed en av Europas mest forgjeldede nasjoner.

Og det er ungdom under 35 år som drar opp snittet. I fjor hadde de en gjeldsbelastning på rett under 400 prosent, ifølge Finanstilsynet. Samtidig sitter mange av foreldrene til vennegjengen min på boliger som er firedoblet i verdi. De kjøpte rimelig en gang, og fikk være med på denne eventyrlige prisveksten – som ikke minst er blitt heiet frem av utallige VG- og Dagbladet-forsider: «Så mye har DU tjent på boligen din». En generasjons prisfest er altså blitt den nestes gjeldsmur. Og det bekymrer ikke bare de unge. Også Det internasjonale pengefondet (IMF), OECD og Finanstilsynet advarer: Den høye gjeldsgraden er en sikkerhetsrisiko for den norske økonomien.

Eiendomsmeklerne derimot gjentar mantraet sitt: Vi tror på fortsatt vekst.

«Så mye har DU tjent på boligen din»

Hvordan havnet vi egentlig her? Hvordan fikk vi et boligmarked som gjør Norge til en god kandidat til Luksusfellen? Vi må tilbake til tiden da landet skulle bygges.

 Kommunale nødsboliger i Stavangergaten i Oslo, 1911. Foto: Arbeiderbevegelsens arkiv
Kommunale nødsboliger i Oslo, 1911. Foto: Arbeiderbevegelsens arkiv

Det begynte med at vi avskaffet bolignøden
Etter andre verdenskrig bestemte politikerne at man skulle satse på selveide småhus i distriktene og kooperativt felleseie i byene. Dette skriver forsker Jardar Sørvoll om i NOVA-rapporten «Norsk boligpolitikk i forandring».

Ambisjonen da var å avskaffe privat drift av leiegårder og all profittmotivert spekulasjon.

Det kom lover som ga beboere en eksklusiv bruksrett til en leilighet i et kollektivt eid borettslag. Det var en slags begrenset selveie. Man hadde borett, men ikke fri salgs- eller utleierett. Ville man selge boligen, ble prisen satt etter følgende prinsipp: Man fikk dekket utgiftene, i noen grad ble man kompensert for inflasjonen, men man fikk ikke tjene store penger på salget.

Målet var at nordmenn skulle eie sitt eget hjem. Husbanken tilbød billige lån, sjenerøse rentefradrag, og skatten på boligen var lav. Etterkrigsgenerasjonen fikk dermed mulighet til å kjøpe trygge hjem til en rimelig penge. I dag eier omtrent 80 prosent av nordmenn sin egen bolig – en svært høy andel i internasjonal målestokk.

Norge er dermed en av Europas mest forgjeldede nasjoner.

… så sluttet vi med den sosiale boligpolitikken
Bolignøden ble avskaffet. Dermed mente også mange at reglene var overflødige. Høyre tok avstand fra måten borettslagene var regulerte. Prisregulert boligomsetning rammet ungdom og andre lavinntektsgrupper, hevdet partiet: Mange med høy inntekt satt på OBOS-leilighetene. Ikke minst var det et problem at borettslagsleiligheter ofte ble solgt med «penger under bordet».

1980-tallet var ankommet. En periode med sterk vekst i den norske økonomien. De som eide leiligheter eller hus utenfor boligkooperasjonene, kunne plutselig tjene store penger, og det ble etterhvert betydelige prisforskjeller mellom de regulerte og uregulerte hjemmene. Var det kanskje urettferdig at folk med regulerte boliger ikke fikk selge til markedspris? spurte noen. Stadig flere begynte å kreve at prisreguleringen skulle avskaffes. Slik skulle «alle» kunne tjene på veksten.

Da Høyres Kåre Willoch ble statsminister i 1981, ville han innføre en markedsstyrt boligsektor, kombinert med støtte til folk med lav inntekt. Regjeringen avviklet prisreguleringer på borettslag utover tiåret, og etter hvert også husleiereguleringene. Kommunens aktive tomtepolitikk ble nedprioritert i løpet av samme periode.

Mange bortettslagsleiligheter gikk plutselig for én krone.

Tidligere statsminister Kåre Willoch. Foto: Zero Emission/Flickr
Tidligere statsminister Kåre Willoch. Foto: Zero Emission/Flickr

Og til tross for valgløftene kuttet Willoch-regjeringen kraftig i bostøtten for vanskeligstilte.

… så sprakk boligboblen
I 1984 kom det såkalte «frislippet» av finansmarkedene. Willoch-regjeringen opphevet de viktigste begrensningene på private bankers utlånspraksis og -volum. Nå skulle det bli enda lettere å få boliglån. Og siden borettslagene også var blitt deregulert, steg prisene i ekstremfart.

Frem til 1988. Da sprakk boblen, og prisene stupte de påfølgende fire årene. Mange bortettslagsleiligheter gikk plutselig for én krone – mot at kjøper overtok høy fellesgjeld. I 1991 fortalte 300 000 familier at de ikke klarte å betale regningene sine ved siste forfall. Mange ble gjeldsofre.

Siden har imidlertid både pris- og gjeldspiler pekt oppover igjen (unntatt en liten prisdupp ved finanskrisen i 2008). Vi har fortsatt å avregulere markedet. Og i dag har Norge Europas mest markedsliberale boligpolitikk.

Subsidieringen av de som eier flere boliger, er pengeoverføring fra fattig til rik.

… så fikk vi en skattesubsidiert gjeldsvekst
De markedsliberale boligreformene til Høyre har antagelig gjort noe med hvordan vi ser på boligen vår. Det som primært skal være et hjem, blir stadig oftere sett på som et investeringsobjekt. Hvor ofte har man ikke hørt folk si at man må komme seg inn på boligmarkedet så fort som mulig for å kunne «være med på prisveksten»? Hvem vil stå utenfor når vennene plutselig har «tjent» en million på leiligheten sin? «Alle» forventer at boligen vil stige i verdi.

Prisvekst i Oslo. Foto: Skjermdump/Finn.no
Prisvekst i Oslo. Foto: Skjermdump/Finn.no

Hva er grunnen til at boligkjøp ses på som en såpass attraktiv investering?

Skattevilkårene. Norge er blant de OECD-landene som sterkest subsidierer bolig gjennom skattesystemet, ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB). Få andre land deler vår modell: en kombinasjon av fradrag for renteutgifter, neglisjerbar skatt på gevinster ved salg og beskjeden formue- og eiendomsskatt.[i] 

Myndighetene fjernet reglene som skulle holde prisene nede. Men de beholdt skattefordelene ved å eie. Virkemidlene som ble innført for å sikre alle nordmenn et trygt hjem, har dermed ført til at det i dag er veldig lønnsomt for noen (som har råd) å kjøpe mange boliger. Rentefradraget gjelder nemlig også hvis man tar opp lån for å kjøpe en bolig nummer to, tre eller fire.

Ambisjonen da var å avskaffe privat drift av leiegårder og all profittmotivert spekulasjon.

… dermed fikk vi en omfordeling fra fattig til rik
17 prosent av boligene i Norge er eid av noen som allerede har et annet sted å bo, meldte Klassekampen 29. juli. Hele 30 prosent av boligene i sentrale bydeler i Oslo er nå såkalte sekundærboliger. Unge som skal etablere seg, blir dermed utkonkurrert av folk som har råd til å slenge på en årslønn i budrundene. Noen av dem blir hjulpet av sine egne foreldres boligformue. Noen blir henvist til å leie dyrt av «markedets vinnere».

Subsidieringen av de som eier flere boliger, er dermed en pengeoverføring fra fattig til rik.

Prisveksten skader fellesskapet. Det er også verdt å spørre seg: Hva er egentlig denne veksten verdt? Om man kun eier én bolig, som de fleste tross alt gjør, kjøper og selger man jo uansett i samme marked. Statsminister Erna Solberg har omtalt boligliberaliseringen som en stolt arv etter Kåre Willoch. Men denne stolte arven betyr altså at dagens unge setter seg i en historisk høy gjeld for å kunne oppfylle den berømmelige boligdrømmen.

Foto: Nathan Jongewaard/Flickr
Foto: Nathan Jongewaard/Flickr

… og slik kan vi endre på det hele
Vi må kvitte oss med forestillingen om at markedskrefter alene kan sikre rimelige hus og leiligheter. Vi må lære av Danmark. Der er hvert femte hjem en form for kollektivt eid bolig.[ii] Færre tvinges dermed opp på en pris- og gjeldskarusell. Prisveksten i hele markedet dempes også.

Det norske boligmarkedet er det eneste i hele Europa uten regulerte innslag, ifølge Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

Verktøykassa er imidlertid stappfull av gode tiltak: prisregulerte ungdomsboliger, leie-til-eie-systemer, student- og offentlige utleieboliger. Lag offentlige tomteselskap. Ikke la utbyggere stikke av med skyhøye profitter: Om regjeringen satser utelukkende på å bygge mer, risikerer vi at noen få kjøper opp nybyggene og prisveksten fortsetter. Økt boligbygging må derfor skje samtidig som vi fjerner skattesubsidiering av spekulanter.

Politikere vegrer seg for å øke boligskatten fordi de frykter stemmeflukt. Men den lave beskatningen er en sentral årsak til de høye prisene. Det er på tide at vi tar over verktøykassa. Og avskaffer den største generatoren av klasseforskjeller i Norge i dag.

[i] Finansielt utsyn Mars 2012, Finanstilsynet.

[ii] Holt-Jensen, Arild. 2013. Bolig for alle? Problemer og visjoner for norsk boligpoligpolitikk. Res Publica

Dette er en sampublisering med Klassekampen, der en annen versjon av denne teksten sto på trykk lørdag 14. august.

SE OGSÅ RAPPORTENE: «Før det smeller» og «Kommunane bygger landet»

Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.

  • Andreas Hardhaug Olsen

    «Willoch-regjeringen opphevet de viktigste begrensningene på private
    bankers utlånspraksis og -volum. Nå skulle det bli enda lettere å få
    boliglån. Og siden borettslagene også var blitt deregulert, steg prisene
    i ekstremfart.»

    Er det bevisst at du ikke nevner at staten tviholdt på kontrollen av renten, som ble holdt på et kunstig lavt nivå? Det er vel knapt en ubetydelig faktor, samtidig som det ikke er noe markedet kan klandres for.

    • Ebba

      Den lave renten er en av hovedårsakene til at husholdninger kan ta opp så mye gjeld, da som nå, noe jeg også nevner. På 80-tallet lå renta på rundt 10%. En enda høyere rente på 80-tallet ville nok bremset prisveksten, da som nå. Men det ville også ført til problemer for resten av økonomien. Men nei, det er ikke bevisst, renteutviklingen på 80-tallet bør også nevnes.

  • Lab Roy

    Hva er drivkreftene bak den store/raske oppgangen i boligprisene i Norge?

    Jeg vil si følgende:
    -Banker generer kredit/penger ut av tilnærmet intet. Bankene kan hausse opp boligprisene til maksimale nivåer av hva folk flest makter å betjene i boliglån. Lavere renter gir feks større betalingsevne og fører dermed til høyere boligpriser. Samme effekt på boligprisene har også slik som lønnsøkninger, skattekutt, dvs alt som øker kjøpekraften til folk flest. Rene ranet spør du meg.

    -Oljebonanza øker kjøpekraften og befolkningsantallet i Norge og stimulerer til økt boligbygging. (Befolkningsantallet har økt fra 4 millioner til 5 millioner i Norge, og mye av kommunenes utbygging er finansiert med gjeld).

    -Arbeidsinnvandring av bygningsarbeidere fra Øst-Europa har nærmest eksplodert. Effekten er at arbeidsinnvandrere bygger boliger til nye arbeidsinnvandrere som kommer til Norge på et senere tidspunkt. En skikkelig fysisk boligboble. Og hva skjer så med boligprisene når oljeinvesteringene stuper og mange flytter tilbake til Øst-Europa?

    -Utifra det Raymond Johansen sier, så kan det muligens se ut som byrådet i Oslo manipulerer med boligbyggingen i Oslo, slik at det hele tiden er mangel på boliger ved at det bygges for lite. Dette fører til høyere boligpriser i Oslo (de grupper som har høyest inntekt og/eller har støtte fra foreldre går foran i køen og presser opp boligprisene, mens de med lavere inntekt kan bli stående fast i boligkøen).

  • Johan Aulstad

    Så du mener virkelig at Norge har verdens mest markedsliberale boligpolitikk? Hvis du hadde lest artikkelen til Bjørn Erik Øye som du viser til, ville du sett at han skriver følgende:

    «Antagelig må vi først knuse myten om et liberalt boligmarked. Ja, vi lar så absolutt
    markedsmekanismene styre i omsetningsleddet, men vi glemmer at rammene for denne delen av verdikjeden er sterkt regulert. Plan- og reguleringssiden er åpenbart helt utenfor markedets kontroll og innflytelse. Regelverk og forskriftsfloraen likeså. Skatte- og avgiftspolitikken relatert til boligen er selvsagt også fristilt fra markedsaktørene. Boligutviklingen er dessuten omgitt av ekstremt kompliserte og langdryge politiske prosesser, hvor absolutt alt som finnes av særinteresser kan (og vil) ha et ord med på veien fra luftig plan til konkret prosjekt.»

    I tillegg er det staten som styrer pengemengden og rentenivået. Som du sikkert vet har
    pengemengden blitt omtrent tredoblet de siste 10 årene. Dette dreier seg ikke så mye om at boligene har steget i verdi, men at pengene (som staten styrer) har mistet sin verdi, slik det meste staten styrer med gjør.

    Mener du virkelig at de problemene dagens unge møter på boligmarkedet skyldes markedsliberalisme og ikke statens håndtering av pengemengden, rentenivået og plan- og bygningsreguleringen? Med dagens sentralt planlagte penge og rentepolitikk vil de som først får tilgang til den økte pengemengden (de som har mye fra før) blir rikere, og de som sist får hendene på de «nye pengesedlene» (vanlige lønnstakere) bli fattigere. Dette er staten sin skyld og ikke markedet.

    Jeg er for øvrig innholdsmessig enig i det du skriver om skatt. Å kalle skatt for subsidier blir imidlertid misvisende demagogi. Skatt er å ta andres verdiskapning eller eiendom ved bruk av fysisk makt eller ved trusler om bruk av fysisk makt, og er langt på vei det motsatte av subsidier. Skatten er for øvrig også noe som staten styrer som den eneste enheten i samfunnet som lovlig kan finansiere sin virksomhet ved bruk av fysisk makt. Skatten ligger m.a.o. også utenfor markedets kontroll.

    Årsaken til problemene er m.a.o. feilslått sentral planlegging og ikke det frie marked. Er mer sentral planlegging i form av «prisregulerte ungdomsboliger, leie-til-eie-systemer, student- og offentlige utleieboliger osv. løsningen»? Jeg må si jeg er skeptisk. Jeg er også skeptisk til uttalelsen din om «Ikke å la utbyggere stikke av med skyhøye profitter». Hvis utbyggerne
    hadde sittet igjen med skyhøye profitter, så hadde det blitt bygget flere boliger og prisene ville gått ned.

    Etter min mening er løsningen her som på de fleste andre områder å redusere bruken fysisk makt (dvs. mindre sentral planlegging støttet av statens voldsmonopol), og i stedet tilstrebe å løse problemene ved frivillig menneskelig samarbeid (dvs. ved å legge til rette for et fritt marked).